Використовувати довіреності в операціях з нерухомістю можна і потрібно, але - обачно. Головне повністю віддавати собі звіт в тому, кого ми робимо довіреною особою і якими повноваженнями його наділяємо. Адже за допомогою довіреності можна позбутися від непотрібних клопотів, а можна - позбутися житла.

«Довіреністю визнається письмове уповноваження, яке видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами.

 Новости сайта:Частный тренер

Так що представництво за довіреністю є абсолютно законним і широко поширене в практиці угод з нерухомістю.

При цьому дії, здійснювані за дорученням, мають найрізноманітніший «калібр»: від повноваження на просте отримання документів в різних інстанціях замість довірителя - до наділення довіреної особи правом відчуження майна та отримання всіх належних продавцю грошей. Основні правила видачі та використання довіреностей, а також плюси і мінуси наділення інших людей повноваженнями різного роду ми і проаналізуємо.

«Довірча» продаж
Ніхто не береться стверджувати, що купувати нерухомість, яка продається за дорученням, ризиковано завжди. Наприклад, якщо відчужується квартира, яка є спільною частковою власністю великої родини, деякі її члени цілком можуть вдаватися до оформлення довіреності на продаж своїх часток на ім'я більш енергійних менш зайнятих родичів. Це цілком логічно, особливо якщо клієнти, продаючи одну нерухомість, тут же набувають іншу. Але повноваження, якими одні громадяни наділяють інших, повинні бути чітко позначені в документі.

Найбільш широко поширена і безпечна практика оформлення довіреностей на виконання окремих доручень, пов'язаних зі спрощенням процедури підготовки угоди. Приміром, продавці наділяють фахівця ріелтерської фірми повноваженнями на підготовку документів, необхідних для продажу квартири. Для того щоб зібрати повний пакет документів до купівлі-продажу, необхідно відвідати (і не один раз) хронічно обложені натовпами громадян паспортну службу, районне проектно-інвентаризаційна бюро (для замовлення та отримання технічного паспорта), з'явитися в органи реєстрації за випискою з Єдиного державного реєстру прав на нерухомість. Крім того, часом неминучий похід в податкову і інші інстанції.

Природно, немає ніякого ризику в оформленні клієнтом такої довіреності з обов'язковим докладним перерахуванням повноважень: того, які папери і в яких установах замовляє і отримує представник. Адже в документі не передбачено право на відчуження (продаж, дарування, міну) нерухомості, а тим більше - на отримання грошей замість клієнта.

Кримінальна генеральна
А от присутність в угоді так званої генеральної довіреності вимагає особливої ​​пильності. Слабо розбирається в юридичних питаннях людини вмовити на її видачу нескладно. Як аргумент нечисті на руку маклери можуть пред'явити значний список дій, які їм належить зробити, скажімо, для приватизації або оформлення спадщини та ін. А тому запропонують відразу оформити довіреність, «придатну на всі випадки життя».

Стандартне формулювання такої довіреності на перший погляд досить невинна: ​​«Управляти і розпоряджатися моїм майном, ... вчиняти від мого імені дозволені законом угоди, ... подавати заяви і розписуватися за мене».

Здавалося б, ні слова не сказано про продаж квартири і отриманні виручених за неї грошей, хоча і таким правом «розпорядження майном», в числі інших, наділяє заплутався продавець своїх недобросовісних представників.

Правда, нотаріуси з великою обережністю ставляться до посвідчення угод на підставі подібних документів. Адже клопоту їм не уникнути, якщо колишній власник заявить, що був введений в оману щодо мети видачі довіреності, і спробує відсудити втрачене житло.

Нотаріальні палати багатьох країн давно вже не рекомендують проводити операції по генеральній довіреності, крім тих природних життєвих випадків, коли даний документ оформлений для зручності самої сім'ї. Наприклад, від імені літніх батьків - на більш активних і краще орієнтуються в сучасних реаліях дітей. При наділення один одного найширшим колом повноважень всередині сім'ї для візиту до нотаріуса доцільно зібрати документи, що підтверджують ступінь споріднення, і вказати її в «генералці», щоб ні у кого в майбутньому не виникало непотрібних сумнівів чи недовіри.

Якщо ж вам пропонують придбати житло, відчужуване за генеральним дорученням, радимо уточнити причини її видачі. Хоча б переконайтеся, що довіритель повністю в курсі, що відбувається з його житлоплощею, щоб потім не бігати по судах.

Підстелити соломки не заважає
Також настійно радимо - особливо якщо довіреність видана вельми літньою людиною - переконатися, що довіритель раніше живий-здоровий. Адже дія даного документа автоматично припиняється з моменту смерті довірителя. Довірені особи покійного не обов'язково зловмисними - вони можуть просто не знати про це положення закону. Але угода по такому документу в будь-якому випадку буде нікчемною.

Фраза «Довіряй, але перевіряй!» - Давно вже стала настирливим штампом, що не втратив, на жаль, своєї актуальності. Фахівці стверджують: у покупця при продажу за дорученням є можливість убезпечити свої інтереси. Для цього можна ввести в договір така умова: «Належне виконання договору сторони пов'язують з підтвердженням наміру здійснити операцію особою, яка видала довіреність, засвідчується в нотаріальній формі, яка повинна бути отримано до виробництва розрахунків між сторонами». І довіритель може оформити письмову заяву у нотаріуса в тому місті чи в консульстві в тій країні, де він перебуває, за фактом здійснення продажу. Якщо він підтвердить, що живий, здоровий і схвалює дії своїх довірених осіб, можна сміливо робити розрахунки.

Анатомія повноважень
Розберемося в тому, як проводиться нотаріальне посвідчення довіреності. Присутності довіреної особи не вимагається. Довіритель сам є до нотаріуса (природно, з діючим паспортом). Про довіреному ж особі необхідні такі відомості: прізвище, ім'я, по батькові, дата і місце народження, паспортні дані, адреса реєстрації.

Як можна детальніше і конкретно слід перерахувати дії, які довірена особа може виробляти. Термін дії довіреності встановлюється будь-який, але не більше трьох років. В одній і тій же довіреності можуть фігурувати кілька довірителів (наприклад, всі мешканці комунальної квартири, доручають агенту здійснення приватизації на їх ім'я) або декілька довірених осіб (за принципом взаємозамінності або з наділенням кожного з них своїми повноваженнями). Можна оформити довіреність з правом передоручення. У таких випадках той, на кого довіреність оформлена, може передати конкретні повноваження третій особі на власний розсуд, залежно від ситуації.
Якщо обставини зміняться до закінчення строку дії довіреності, її можна відкликати. Доречніше звернутися до нотаріуса, оформляти документи, хоча теоретично це можна зробити і в іншого. Відомості про відкликання довіреності передаються в базу даних Нотаріальної палати. Правда, відповідно до закону «особа, яка видала довіреність і згодом скасувала її, зобов'язана сповістити про скасування особу, якій довіреність видана ...». І якщо представник, не знаючи про скасування, скоїв якісь дії (наприклад, продав квартиру), то за законом вони (дії) «зберігають силу ... щодо третіх осіб», т. Е. Покупця.

 

 При цьому факт сповіщення або, навпаки, приховування скасування повинен бути доведений. Але навіть якщо судовий розгляд підтвердить правомочності сторін та законність такої угоди - уявляєте, який моральний збиток може бути нанесений сумлінним покупцям?

Без нотаріального благословення

 

Усередині країни довіреність на всі види повноважень може бути оформлена у будь-якого нотаріуса України, незалежно від того, де знаходиться довірена особа, де - об'єкт нерухомості і де - сам нотаріус. Складніше з тими, хто постійно проживає за кордоном, а власність має в Україні.

У більшості розвинених країн діють міжнародні конвенції, договори про правову допомогу, що спрощують порядок легалізації довіреностей, виданих іноземним нотаріусом. Порядок видачі таких довіреностей має бути уточнений заздалегідь, а переклад - виконаний російським фахівцем з державною ліцензією.

Тому простіше за кордоном звертатися відразу в рідне консульство. Консул (або уповноважений співробітник консульського відділу на місцях) наділений необхідними правами по закону. Однак часом він відчуває якусь невпевненість і не береться довільно формулювати та засвідчувати документи, складені з найменшими відхиленнями від наявних у нього зразків (найчастіше застарілих або невиправдано узагальнених).

Тому краще завчасно проконсультуватися в українського нотаріуса, у якого ви плануєте здійснювати операцію, отримавши від нього не загальні рекомендації, а конкретний текст необхідного з консульства документа і представити його туди для посвідчення в практично готовому вигляді.

Також замість нотаріуса можуть засвідчити довіреність, в тому числі і на відчуження нерухомості, і багато посадових осіб: головні і чергові лікарі лікарень, командири військових частин, начальники виправних закладів.
Але угоди, зроблені за такими довіреностями, незважаючи на їх відповідність закону, частіше за інших стають предметом судового розгляду. Правда, зазвичай оскаржуються не повноваження посвідчила документ особи, а, наприклад, чи було адекватним стан хворого. Або заявляється, що укладений видав документ під примусом. Особливої ​​обережності вимагають ситуації, в яких за такою довіреністю продається нерухомість, а натомість нічого не набувається.

Довіреність, виконана в простій письмовій формі, - в принципі, теж законна. Але на практиці можливість її використання просто не обговорюється, коли мова йде про такі «матеріально і морально ємних» угодах, як операції з нерухомістю.