Ипотечное кредитование стало доступным способом финансирования покупки населением жилья или улучшения им собственных жилищных условий. Под самым ипотечным кредитом принято понимать процесс (договор) получения средств на определенный период под залог недвижимости (ипотеки). Но стремясь получить кредит под залог квартиры и последствия надо внимательно изучить.

Рынок кредитования жилья развивается достаточно быстро, что влечет появление все новых программ. А значит, ипотека становится доступнее и реальнее.

На сколько же интересен кредит под залог недвижимости населению и выгоден для строительных и финансовых компаний, банков?

Ипотечные жилищные кредиты, исходя из направлений использования полученных средств, делятся на следующие группы:

• кредитование еще строящегося жилья. Перечисление полученных средств, в пользу строительной компании, осуществляется будущим собственником квартиры или дома поэтапно, в режиме открытой кредитной линии или периодического оформления отдельных ссуд.
• кредитование приобретения готовой квартиры, отдельного дома или участка земли под его постройку. Полученные кредитные средства направляются заемщиком застройщику едино разовым платежом.
• кредитование работ по строительству, ремонту индивидуального жилья или его реконструкции. Кредитные средства могут поступать по кредитной линии.
• кредитование приобретения иных благ (предметов, услуг, работ) под залог, находящегося в собственности заемщика жилья (дома, его части, квартиры). Кредитные средства заемщик может получить разовым платежом или в режиме револьверной (возобновляемой) кредитной линии.

Поскольку фактическим объектом кредитования чаще всего выступает квартира (приобретаемая или собственная) стоит упомянуть, что кредиты могут быть на покупку квартиры в новостройке (первичном рынке) или уже используемую для проживания предыдущем собственником (вторичном рынке). Существует еще вариант кредитования приобретения отдельной комнаты, например, в домах коммунального типа.
Объектом недвижимости – залогом при кредите может стать как покупаемая квартира, так и личная квартира заемщика.

Важным аспектом существования кредитных отношений под залог недвижимости является применяемый в договоре способ погашения долга.

• кредит с равномерной выплатой долга – на протяжении всего периода действия кредита, заемщик возвращает тело кредита и проценты равными платежами (аннуитетная схема погашения кредита);
• кредит с дифференцированными (переменными) платежами – на протяжении кредитного периода размер вносимых платежей по кредиту изменяется (сума уменьшается или увеличивается);
• традиционный кредит – предусматривает возможность единовременного погашения долга (применяется при долгосрочном кредитовании очень редко).

При рассмотрении схем погашения долга стоит разобраться, почему при одинаковых условиях кредита (сумме, сроке, размере процентной ставки) общие выплаты по аннуитетному графику будут выше, чем при дифференцированных платежах. Ведь во втором случае, в начале периода кредитования сумма платежей больше в связи с тем, что база начисления процентов максимальная, а в дальнейшем она уменьшается. Но может быть и вариант с, так называемым, льготным периодом – определенный период заемщик платит сумму процентов, а лишь потом начинает погашать и тело кредита.

Жилищный кредит является очень сложным финансовым продуктом и во многом его условия зависят от самой недвижимости и ее состояния, специфики заемщика, тенденций рынка. При кредитовании под залог жилья кроме кредитора и заемщика могут быть определенным образом вовлечены страховщики, риэлтеры, нотариусы, ипотечные брокеры, оценщики, государственные органы.